Недвижимость и агропромышленный комплекс Украины. Эксклюзивные предложения от владельцев

Продажа земли сельскохозяйственного назначения в Украине будет предполагать определенные ограничения, заявляет премьер-министр Украины Николай Азаров.

"Безусловно, будут определенные ограничения. Они будут обусловлены защитой наших интересов. Но они не должны сковывать инициативу и препятствовать развитию агропромышленного комплекса", - сказал он на встрече с британскими инвесторами в Киеве в пятницу.

В Украине в настоящее время действует запрет на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения до принятия законов о государственном земельном кадастре и рынке земли. Помимо того, Верховная Рада Украины 22 декабря 2009 года приняла закон о продлении до 1 января 2012 года моратория на куплю-продажу сельхозземель и 19 января 2010 года преодолела вето президента на этот закон.

Парламент 20 марта 2007 года принял закон о Государственном земельном кадастре, однако позже президент ветировал этот документ. Проект закона о рынке земель принят только в первом чтении.

15 марта текущего года президент Украины Виктор Янукович заявил, что рынок земель сельскохозяйственного назначения должен заработать в Украине с 2012 года, сообщает "Интерфакс-Украина".

Малоземельные олигархи рассчитывают при введении «рынка земли» воспользоваться тем, что сегодня они - власть, и заставить олигархов-мораторщиков поделиться наиболее лакомыми кусками, пишет УНИАН.

Снять или продлить мораторий: в чем суть дискуссии

Дискуссия, которая идет в Верховной Раде Украины и обществе относительно продления или снятия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, в действительности не более чем борьба между олигархами, которые уже контролируют достаточные с их точки зрения земельные наделы, и ”малоземельными олигархами”. Ведь ни для кого не секрет, что и одних, и других земля интересует не как средство производства, а как предмет спекуляции и возможности получения специфической ренты при изменении целевого назначения – с земли сельскохозяйственного назначения на землю под коттеджное или многоквартирное строительство вблизи больших городов, а также при продаже больших земельных массивов под сельхозпроизводство для иностранцев.

Горячая дискуссия разгорелась исключительно из-за того, что сторонники моратория де-факто уже имеют соответствующую землю и успешно занимаются этим «бизнесом» при наличии ими же пролоббированного «моратория». Снятие моратория порождает нежелательную для них конкуренцию. А «малоземельные олигархи» рассчитывают в процессе внедрения «рынка земли» воспользоваться тем, что сегодня они - власть, и заставить «олигархов-мораторщиков» поделиться наиболее лакомыми кусками земли.

Ни одну из сторон, включая коммунистов, не заботит вопрос, принесет ли победа их позиции какую-то пользу крестьянам, сельскому хозяйству или государству Украина.

В действительности для Украины, украинского народа и сельского хозяйства вредно как продление действия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, так и его механическое снятие.

Реальная цель реформы

На смену мораторию должен прийти комплекс мер, применение которых приведет к созданию высокоэффективного сельскохозяйственного производства и цивилизовано урегулирует спрос и предложение на куплю-продажу земли. При этом отталкиваться нужно не от каких-то теоретических схем и опыта других стран, которые никогда не решали тех проблем, перед какими оказалось наше государство. За отправную точку нужно брать реальное состояние земельных отношений и сельского хозяйства, в котором Украина очутились в начале 2011 года.

В частности, объективным обстоятельством является то, что практически вся земля сельскохозяйственного назначения разделена на паи и является частной собственностью. Следовательно, проводить реформы, которые не учитывают это обстоятельство, было бы не только безрассудно, но и антиконституционнно. При планировании земельной реформы нужно учесть желание большого количества крестьян-пайщиков продать свои паи, потому что им реально нужны деньги на лечение, учебу, улучшение жилищных условий.

В то же время внутренний спрос на покупку земли сельскохозяйственного назначения с целью производства сельскохозяйственной продукции (без внедрения эффективного механизма кредитования как сельхозпроизводства, так и покупки земли для сельскохозяйственного использования), похоже, значительно меньше наличного предложения относительно продажи паев. Без создания эффективного механизма кредитования львиной долей спроса на покупку земли будет спрос со стороны олигархов с целью скупки за бесценок и последующей перепродажи ее реальному иностранному инвестору.

Разговоры о том, что организовать сельскохозяйственное производство можно и на арендованных землях, не выдерживают никакой критики хотя бы из-за того, что арендатор никогда не будет заботиться о сохранности естественного плодородия земли – ему проще и дешевле, истощив один земельный участок, взять в аренду другой.

Ведь в ближайшей перспективе предложение участков для аренды со стороны крестьян-пайщиков, лишенных выбора, будет превышать спрос со стороны потенциальных арендаторов. Следовательно, строить стратегию развития сельского хозяйства, опираясь на арендные отношения между крестьянами-владельцами земли и потенциальными организаторами сельскохозяйственного производства, – это сознательно превращать плодородные черноземы в пустоту.

В то же время в нынешних украинских реалиях, когда деньги есть лишь у олигархов, которые не имеют малейшего желания заниматься производством сельхозпродукции, а хотят лишь за бесценок забрать у крестьян землю с целью перепродажи ее инвесторам-иностранцам, внедрение свободного рынка земли сельскохозяйственного назначения - бессмыслица и преступление против Украины.

Целью земельной реформы не должно быть обеспечение монополии спекулянтов на диком земельном рынке. А именно этого добиваются сегодня (каждый своим способом) и олигархи – родители моратория, и олигархи, которые борются за снятие моратория и введение “свободного” (для них!) земельного рынка. Целью земельной реформы должно стать создание условий для развития современного высокоэффективного сельскохозяйственного производства.

Посредником могло бы стать государство

Одно из важнейших условий для создания такого производства в украинских реалиях начала 2011 года, несомненно, - удовлетворение как желания крестьян-пайщиков продать землю, так и потенциальных инвесторов-резидентов эту землю купить. Но для этого нет необходимости сводить их лоб в лоб на диком и свободном земельном рынке. Есть более современный и цивилизованный способ. Ведь на «свободном земельном рынке» между ними все равно вырастет посредник в виде олигарха, который будет скупать у крестьян землю по монопольно низкой цене и продавать реальному инвестору по цене монопольно высокой. Так почему бы место этого посредника не занять государству?

Для того, чтобы быть успешной, земельная реформа должна быть прозрачной и понятной прежде всего для крестьян – владельцев земельных паев и потенциальных инвесторов в сельскохозяйственное производство.

Чтобы реализовать желание значительной части крестьян-пайщиков продать по справедливой цене свой пай и дать наконец шанс обрабатывать свои паи тем крестьянам-пайщикам, которые этого хотят, а также дать возможность настоящим инвесторам купить землю для сельскохозяйственного производства, - государство должно стать реальным участником цивилизованного земельного рынка. Создав для этого Государственное земельное агентство и Государственный ипотечный (земельный) банк.

Для владельцев земельных паев в результате земельной реформы государство должно создать реальную возможность выбора:

1) взять кредит и попробовать обрабатывать свой пай самостоятельно. Обязанность предоставлять такие кредиты под залог земли должна быть возложена на специально созданный Государственный ипотечный (земельный) банк, а право предоставлять такие кредиты должны получить и коммерческие банки;

2) или объединиться в сельскохозяйственный производственный кооператив, который совместными усилиями будет обрабатывать паи;

3) или за денежное вознаграждение вернуть земельный пай государству в лице специально созданного учреждения – Государственного земельного агентства (ГЗА). За основу при расчете этого денежного вознаграждения в случае выкупа государством земельных паев должна браться рыночная (аукционная) стоимость земли. Крестьянин за свой пай должен получить от государства рыночную (аукционную) стоимость земли за вычетом расходов ГЗА на организацию проведения земельных аукционов;

4) или платить достаточно высокий земельный налог из других источников и ожидать “лучших времен”.

Для резидентов (юридических и физических лиц), которые отвечают определенным ограничениям и хотят заняться производством сельскохозяйственной продукции, государство должно создать реальную возможность :

1) покупки земли сельскохозяйственного назначения на аукционе у Государственного земельного агентства;

2) получения кредита под залог земли в Государственном ипотечном (земельному) банке;

3) страхования рисков потери урожая в результате неблагоприятных природных явлений;

4) реализации выращенной продукции по рыночным ценам.

Начать земельную реформу нужно с принятия новых законов, или изменений к действующему законодательству, которые предусматривали бы:

1. Создание Государственного ипотечного (земельного) банка. Формирование и увеличение уставного фонда банка может происходить за счет Государственного бюджета и из поступлений от земельных аукционов. В случае невозвращения кредитов, заложенные земельные участки должны продаваться через земельные аукционы, а средства от аукционов направляться на пополнение уставного фонда банка.

2. Предоставление права коммерческим банкам тоже предоставлять кредиты под залог земельного участка при условии, что в случае невозвращения кредита эту землю у коммерческого банка должно выкупать на общих условиях (тех же условиях, что и у крестьян-пайщиков) Государственное земельное агентство.

3. Создание Государственного земельного агентства, в обязанности которого будет входить выкуп земли у владельца, который этого пожелает, и продажа земельных участков на аукционах резидентам (юридическим и физическим лицам), которые отвечают определенным законом условиям (например, обязательное сельскохозяйственное образование резидента-физического лица, или руководителя предприятия-резидента и тому подобное).

4. Запрещение изменения целевого назначения земельных участков, которые находятся в частной собственности (рента от смены целевого назначения земельного участка не должна присваиваться земельными спекулянтами, она должна полностью принадлежать государству!). Лишь государство и органы местного самоуправления через принятие генерального плана соответствующей административно-территориальной единицы могут определять целевое назначение того или другого земельного участка. Владелец участка будет иметь право продать Государственному земельному агентству, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения и купить у него же земельный участок под промышленное или жилищное (коттеджное) строительство в месте, где такое строительство предусмотрено генеральным планом села, города, района, области.

5. Гарантированное право владельцев земельных участков вернуть государству землю за денежное вознаграждение через Государственное земельное агентство или получить кредит под залог земельного участка.

6. Запрет на владение нерезидентами земельными участками сельскохозяйственного назначения.

7. Продажа земельных участков резидентам Украины исключительно через земельные аукционы Государственным земельным агентством и Государственным ипотечным (земельным) банком.

8. Выкуп у владельцев земельных участков (недвижимости) для общественных потребностей под строительство дорог, коммуникаций и тому подобное по рыночной стоимости, но не выше, чем средняя стоимость, с которой владелец земельного участка платил земельный налог на протяжении последних пяти лет. Такой простой шаг оградит государство от процветания «бизнеса» чиновников, которые владеют информацией о будущих инфраструктурных проектах.

Конечно, перечисленными мерами не исчерпываются шаги, которые нужно сделать для успешной земельной реформы. Но такие меры необходимы для успеха реформ.

Способна ли пойти на такие шаги нынешняя властная “элита”? И скоро ли в Украине получит власть сила, способная поставить интересы украинского народа и государства выше своих личных интересов и интересов своего клана?

За два с половиной года кризиса квадратный метр украинской недвижимости потерял от четверти до половины стоимости. Не исключено, что падение цен продолжится даже после восстановления ипотеки, пишет Контракты.

Всего за два года — с 2008-го по 2010-й — украинский рынок недвижимости изменился до неузнаваемости. Стоимость жилья за время кризиса упала на 20–50%, количество сделок сократилось почти на порядок, диктат продавцов сменился диктатом покупателей. По большому сче­ту все эти изменения можно описать одной фразой: жилье из спекулятивного инструмента превратилось в товар, пожалуй, впервые с 2004 года.

В большинстве регионов этот процесс все еще продолжается — в 2011 году квартиры в целом продолжат дешеветь. Хотя и не столь быстро, как в 2009-м.

Чемпионы падения

Абсолютным чемпионом падения в 2009–2011 гг. стал Киев: средняя стоимость квадратного метра в столице, по сравнению с январем 2008-го упала на 48% — до $1792. Следом идут Винница ($700 за кв. м, -41,7% за два года), Черкассы ($750, -40,0%), Запорожье ($720, -40,0), Ужгород ($800, -38,5%) и Львов ($1240, -38,0%). Замыкают десятку самых подешевевших украинских городов Днепропетровск ($1060, -37,6%), Кировоград ($660, -37,1%), Житомир ($810, -36,7%) и Ивано-Франковск ($810, -36,2%).

При всей несхожести у перечисленных населенных пунктов есть общая черта: каждый из них в 2006–2008 гг. хотя бы раз входил в топ­10 наиболее подорожавшего за год жилья. В итоге к началу кризиса стоимость квадратного метра в Киеве вплотную приблизилась к $3 тыс., жилье во Львове стоило почти $2 тыс. за квадрат, квартиры в Днепропетровске выставлялись на продажу по 1,7 $ тыс./кв. м. В остальных областных центрах стоимость квартир находилась в пределах 1,1–1,3 $ тыс./кв. м.

Для украинских областных центров средней руки цена квадратного метра жилья на уровне $1,2 тыс. означала, что квартира в панельном доме площадью в 32 кв. м в январе 2008-го обошлась бы покупателю примерно в $40 тыс. В городах-миллионниках подобное жилье — с видом на промзону или бетонную стену такой же жилой коробки по соседству — стоило уже $55–65 тыс., а в Киеве — и вовсе $90–100 тыс. Для сравнения: за $130 тыс. примерно в тот же период можно было приобрести квартиру почти втрое большей площади (80 кв. м) с видом на океан в Панама-Сити, либо вдвое большее жилье на Кипре (60 кв. м, $115 тыс.), или же квартиру на Черноморском побережье Болгарии (50 кв. м, $47,5 тыс.).

Главным отличием украинской недвижимости от жилья на берегу Тихого океана, Средиземного или Черного морей был отнюдь не вид из окна или чистота воздуха, а откровенно спекулятивный характер украинских цен. Как минимум треть объектов до кризиса приобреталась украинцами для перепродажи: рост цен на 30–40–60% в год делал жилье одним из самых выгодных инвестиционных инструментов.

Особенно если учесть, что банки охотно давали кредиты под залог все время дорожающей недвижимости: взять деньги в долг можно было всего под 13–15% годовых в валюте, на срок до нескольких десятков лет и почти без первого взноса. Спекулятивные покупки тянули вверх остальной рынок. В результате к началу 2008 года две трети жилья приобреталось в кредит, а покупатели не допускали и мысли о том, что рынок может быть перегрет.

Все изменилось осенью 2008-го, когда украинские банки потеряли доступ к длинным дешевым деньгам западных партнеров. Кредитование было свернуто — и рынок недвижимости в считанные месяцы обвалился более чем вдвое. Причем больше всего цены упали как раз там, где быстрее всего росли.

Второй и третий эшелоны

Если в Киеве, Львове или Днепропетровске цены осенью 2008-го рухнули на 35–42%, то, например, в Донецке жилье за тот же период подешевело едва на 9%. Правда, в прошлом году донецкая недвижимость наверстала упущенное: к январю 2010-го цены здесь просели уже на 38% год к году. Тем не менее по итогам 2008–2010 гг. Донецк (текущая стоимость жилья $1090 за кв. м, -35% с начала кризиса) попал в группу городов, недвижимость которых за прошедшие с августа 2008-го два с половиной года подешевела на 25–35%.

Вместе с Донецком в эту же группу вошли Ровно ($850 за кв. м в январе 2011-го, -34,6% за три года), Николаев ($810, -32,5%), Тернополь ($770, -32,5%), Полтава ($850, -29,2%), Хмельницкий ($850, -28,6%), Сумы ($750, -28,6%), Харьков ($870, -27,5%), Симферополь ($1050, -27,1%) и Одесса ($1400, -26,3%).

Основным отличием попавших в эту группу городов стал лучший, по сравнению с Киевом или Львовом, баланс спроса и предложения, сложившийся в силу самых разных причин. К примеру, из-за традиционно высоких объемов строительства в Харькове цены в этом городе-миллионнике росли не столь быстро, как в других мегаполисах. Хмельницкий — даже во время кризиса — отличало наличие платежеспособного спроса, формируемого в основном представителями малого и среднего бизнеса, работающими на крупнейшем в Центральной Украине оптовом рынке.

Пользовалась спросом во время кризиса и недвижимость в Одессе, но тут основными покупателями выступал не местный средний класс, а приезжие из России. А вот квартиры в Сумах или Тернополе не слишком подешевели по другой причине. Дело в том, что к осени 2008-го сюда так и не успел докатиться «инвестиционный бум». В итоге жилье здесь стоило в 1,5–2 раза дешевле, чем в других областях: $750 и $700 за квадрат соответственно. При средней цене на уровне $1,2 тыс. в остальных областных городах.

Еще меньше подешевели квартиры в Луцке ($970 за кв. м, падение с 2008-го -25,4%), Чернигове ($810, -22,9%), Херсоне ($860, -21,8%), Севастополе ($1100, -21,4%), Луганске ($810, -22,9%) и Черновцах ($900, -11,8%). Спрос в этих городах примерно соответствовал предложению и до начала кризиса — таким же баланс спроса и предложения остался там и сейчас.

Новая реальность

До кризиса в ответ на обвинения в искусственном раздувании цен большинство риелторов чаще всего говорили, что жилье «стоит ровно столько, сколько за него в состоянии заплатить». Ситуация 2009–2010 гг. полностью подтвердила правильность подобного утверждения. Правда, к вящему неудовольствию самих риелторов.

До 2008-го рост цен на украинском рынке недвижимости формировали трудовая миграция, уровень доходов в конкретном городе и кредитование. Спустя два с небольшим года после начала кризиса ни один из этих факторов влияния на стоимость не оказывал. Трудовые мигранты из регионов ограничиваются арендой — покупка даже вполовину подешевевшего жилья им не по карману. Реальные доходы населения значительно сократились. Что же касается кредитования, то нынешние ставки (17–18% годовых в гривне) и первый взнос на уровне 40–50% стоимости жилья отбивают охоту практически у всех потенциальных заемщиков. Единственное исключение из этого правила — сделки обмена с доплатой, когда в банк за займом обращается собственник квартиры, которому не хватает небольшой суммы для улучшения жилищных условий. Именно на них, по наблюдениям риелторов, приходилась львиная доля сделок в 2009–2010 гг.

Отсутствие кредитования полностью исключило спекулятивную составляющую, итогом чего стало падение цен примерно до уровня себестоимости строительства. Так, для большинства областных центров опосредованная стоимость возведения одного квадрата жилья в многоквартирном доме составляет 5–5,5 тыс. грн, или $630–690. Это себестоимость строительства без отделочных работ, стоимость которых колеблется от $60 до $200 за квадратный метр в зависимости от региона, уровня ремонта и запросов владельца. Соответственно, в большинстве областных городов квадратный метр жилья стоит $700–900. И это вполне «справедливая» цена.

Тем не менее и в 2011, и в 2012 году будет снижаться и она. Дело в том, что даже с возвратом длинной дешевой ипотеки желающих воспользоваться ею будет на порядок меньше, чем в 2008 году. Основными получателями жилищных кредитов до кризиса в Украине выступал малый и средний бизнес, доходы которого сегодня упали настолько, что большинство его представителей не смогут позволить себе даже ежемесячных выплат по ипотеке, не говоря о первом взносе.

Правительство обеспечит снижение процентной ставки по кредитам для застройщиков отелей. Об этом заявил вице-премьер-министр Украины - министр инфраструктуры Борис Колесников.

"Украинское правительство готово при строительстве отелей довести процентную ставку до 4,5-5% для украинских застройщиков и владельцев отелей", - заявил Колесников.

При этом, по его словам, приоритетными будут строительство 2-звездочных и 3-звездочных отелей на территории Украины, поскольку именно они формируют и увеличивают спрос.

На складском рынке Украины активизировались девелоперы, готовые строить "под ключ" при наличии предварительно подписанных договоров с потенциальными арендаторами, сообщается компания Colliers International.

"Следует отметить активизацию девелоперов, готовых рассматривать строительство специализированных зданий "под ключ" при условии готовности арендаторов подписывать предварительные соглашениями об аренде до начала строительных работ", - отмечают эксперты. По мнению специалистов компании, такой подход может позволить девелоперам снизить риски, а также рассчитывать на увеличение доли заемного банковского финансирования.

Рынок профессиональной складской недвижимости Украины начинает стабилизироваться. Ставки аренды на качественные складские помещения в киевской области в 2010 году находились преимущественно в диапазоне 5-6,5 долларов за квадратный метр, в зависимости от расположения объекта и его качественных характеристик.

Думается, что не одно юридическое лицо, приобретая в собственность недвижимость, потом сталкивалось с тем, что оформить землю, на которой она находится, весьма сложно. И дело даже не столько в бюрократических проволочках, сколько в том, что государство может решить, не смотря на наличие недвижимой собственности, что этот земельный участок занят неправомерно, и попытаться произвести выселение. Кто прав, а кто нет, и как правильно выйти из сложившейся ситуации, рассмотрим на примере судебной практики.

В декабре 2009 г. прокурором одного из районов столицы в интересах государства (в лице Киевского горсовета) был заявлен иск к ООО об освобождении земельного участка. По мнению истца, ответчиком этот земельный участок использовался для обслуживания нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности без законных на то оснований, поскольку по результатам проверки, проведенной Государственной инспекцией по контролю за использованием и охраной земель в г. Киеве, на спорный земельный участок у ответчика не было правоустанавливающих документов.

Хозяйственный суд в удовлетворении исковых требований отказал. Суд апелляционной инстанции решения суда первой инстанции оставил без изменений. ВХСУ постановление апелляционного суда также оставил без изменений. Генпрокурор подал заявление о пересмотре Верховным Судом Украины постановления ВХСУ по мотивам неодинакового применения судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права. Заявителем были предоставлены постановления ВХСУ, датированные 2010 г. и мотивированные тем, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является безусловным основанием для заключения договора аренды земельного участка. Сделки, влекущие переход права собственности на недвижимый объект, одновременно являются основанием для перехода права на землю, однако оформление такого права осуществляется в установленном законом порядке.
В основе обжалуемого постановления ВХСУ был вывод о правомерности пользования ответчиком спорным земельным участком в связи с расположением на нем недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, и оформлением им прав на спорный земельный участок с разрешения Киевского городского совета.

Согласно ст. 377 ГК Украины, к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.

Ст. 120 ЗК Украины установлено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается его право собственности, а также право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. Это право переходит к лицу, которое приобрело в собственность жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, вместе с правом собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.
Таким образом, с возникновением права собственности на здание или сооружение к владельцу переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему здание или сооружение. Из материалов дела следует, что ответчик на законных основаниях является владельцем нежилого здания – магазина, расположенного на спорном земельном участке, который, в свою очередь, на тот момент находился в стадии разработки оформления документов на годичную аренду за ответчиком с последующим выкупом.

Ст. 16 Закона Украины "Об аренде земли" установлено, что заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя, принятого в порядке, предусмотренном ЗК Украины или по результатам аукциона. При этом передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, когда на таких земельных участках возведены сооружения, находящиеся в собственности физических или юридических лиц. Предоставление таких земельных участков, в соответствии с ч. 1 ст. 123 ЗК Украины, осуществляется на основании решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Решение ими принимается на основании проектов землеустройства по отводу земельных участков. Т.е., если юридическим лицом были соблюдены все перечисленные процедуры, то считать, что оно самовольно (безосновательно) занимает определенный земельный участок безосновательно. С таким выводом нижестоящих судов согласился и ВХСУ, поскольку ответчик, став собственником здания, правомерно инициировал получение земельного участка в пользование и получил согласие Киевсовета на разработку документации по землеустройству. Однако рассмотреть и принять соответствующее решение в сроки, установленные законом, обязан соответствующий орган местного самоуправления, в данном случае – Киевский городской совет, который является истцом по делу, а не лицо, подавшее заявку.

Такая же правовая позиция была высказана в постановлении ВСУ от 2006 г. А это означает, что с возникновением права собственности на здание или сооружение у юридического лица возникает право получить земельный участок в пользование, а у соответствующего полномочного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления возникает обязанность рассмотреть такой вопрос и принять соответствующее решение в сроки, установленные законом. А в случае нарушения таких сроков потенциальный собственник или пользователь до решения вопроса по сути, т.е. оформления, занимает такой участок правомерно. При таких обстоятельствах ВСУ отказал в удовлетворении заявления Генерального прокурора.

По данным украинских СМИ, Национальный банк Украины своим постановлением №40 ввел недвижимое имущество в перечень приемлемого обеспечения под стабилизационные кредиты. Корректирующий коэффициент для данного вида обеспечения – 0,7.

До недавнего времени стабкредит можно было получить под залог гособлигаций, долговых бумаг Нацбанка, гарантированных правительством облигаций Государственного ипотечного учреждения, гарантий Кабмина и средств в пяти валютах (американские доллары, евро, английские фунты стерлингов, швейцарские франки, японские иены). Такое обеспечение учитывалось с коэффициентом 0,9.

Постановление НБУ №40 также предусматривает изменение условий кредитных соглашений касательно стабкредита с учетом новых возможностей формирования обеспечения.

Строительство дешевого жилья в Украине невозможно в принципе, так как в нашей стране очень коррумпированные процедуры по выделению земли и выдаче разных согласований на местах.

Согласно данным компании www.socmart.com.ua, эти факторы как раз являются теми, за счет которых и определяется запредельно высокая стоимость нового жилья. При этом центральные власти сквозь пальцы смотрят на местных чиновников, которые берут взятки. Из-за проблемы недоступности жилья среди граждан начинается вырождение украинцев. Большая часть из нас нынешней «элитой» сознательно обречена на ликвидацию.

Нехватка строительства жилья является не просто проблемой, но и проявлением хронических заболеваний у общества. Болезни, если они будут запущены очень скоро могут привести к полному вырождению граждан Украины. На днях губернатором области Донецка Александром Алиповым было заявлено, что в области разработали программу по строительству и приобретению доступных жилых площадей на период в 2011-2017 года вместе с пилотным проектом «Строим вместе», реализация которого уже осуществляется в Старобешево. Тем не менее, власти открыто заявляют, что эти проекты являются каплей в море. В соответствии с объемом жилья, которое уже построено область находится на девятом месте по регионам страны.
Согласно данным специалистов компании «Соцмарт», в соответствии с данными Алипова, в начале прошлого года в области на квартирном учете было зарегистрировано 84,3 тысячи семей. При этом почти 70% из всех очередников состоят на учете на протяжении более чем 10 лет. Реально улучшение жилищных условий или просто жилье требуется 2/3 жителей региона. А в год удается улучшить условия своего жилья только 3% людей, которые стоят на очереди. Если сохранится такая тенденция, срок, при котором необходимо ожидать новую жилплощадь будет превышать 50 лет. Главная проблема, что в Украине, аналогично, как и в России, жилье требуется для бедных, а строится она для нужд богатых.

Главной причиной недоступности квадратных метров является низкая заработная плата основной части населения. В Донецке в среднем доход людей составляет в месяц 325 долларов официально, тогда как в соответствии с оценками экспертов – его уровень не превышает 200 долларов.

А теперь хорошая информация от наших партнеров. У них самое лучшее и низкое по цене создание сайта в Донецке, а также у них все профессиональные высококвалифицированные сотрудники которые сделают вам тот сайт который именно нужен вам по всем критериям. Не упустите такой шанс.

Вот уже порядка года на рынке недвижимости Украины царит полное затишье. Даже несмотря на продолжающееся неумолимое снижение цен на ставший малоликвидным товар, количество сделок падает, и тенденций к оживлению не видно.

Какие же перспективы на ближайшее будущее? Пока что строительные компании Украины переживают период переосмысления ценностей, осторожно щупая дно придуманными акциями и скидками. Однако рынок новостроя затих, ожидая обещанных правительством не то 4, не то 8 тысяч гривен за квадратный метр в столице. Учитывая прошлые сверхприбыли строительных компаний, пока что они не могут примириться с мыслью, что падать в своих хотелках придется так серьезно. Ведь если верхний порог в 8000 озвученных правительством каким-то образом будет закреплен законодательно, это будет означать просто обвал рынка. Поскольку даже на окраинах Киева сейчас по такой цене найти жилье в новострое можно только при условии 100% предоплаты - тогда дадут скидку.

Тем не менее, даже без какого-либо госрегулирования, рынок недвижимости уверенно шагает к отметке 1000 долларов за квадрат (те же «азаровские» 8000 гривен), но не благодаря каким-то стимулятивным мерам, а просто из-за того, что в Украине катастрофически падает покупательная способность населения. По последним данным 80% киевлян тратят на еду больше половины своей зарплаты. Соответственно, количество граждан, которые могут откладывать деньги, в данный момент не превышает 5-7% и, чаще всего, эти граждане либо уже имеют жилье, либо умудрились влезть в ипотечное ярмо на пике цен.

Сами риэлторы признаются - большинство сделок сейчас - это продажа одной квартиры для приобретения другой. То есть продается однокомнатная за 40 000 и покупается двухкомнатная за 50 000 путем докладывания накопленных 10 000. Кто-то разъезжается, кто-то хочет жилье поменьше или побольше, кому-то просто необходимо сменить район. Иногда цепочки продаж состоят из 3-4 квартир. Однако осложняется все это тем, что на первичную, самую серьезную покупку за 40 000 надо найти деньги. А людей, обладающих такими средствами, становится все меньше и меньше.

Если же говорить о вторичном рынке - там ситуация еще просто выглядит «сырой». Зачастую квартиры в центре и на окраине стоят одинаково. Причем даже дороже новой квартиры. Квартира с ремонтом и большой площадью может предлагаться дешевле квартиры в плохом состоянии. Все это говорит о том, что продавцы вторичной недвижимости не ориентируются в современных реалиях и до сих пор витают в облаках с воспоминаниями о тех днях, когда сколько бы ни стоила квартира, она «уходила» за несколько дней.

Подорожание строительных материалов и энергоносителей, а так же действующие строительные нормы и правила не позволяют удешевить строительство и сделать доступными квадратные метры. "На цену квадратного метра прежде всего влияют строительные материалы и их стоимость.

Эта тема наиболее актуальная в последнее время – недавно произошло резкое повышение цен на базовые стройматериалы (кирпич, цемент, бетон, металл), без которых невозможно вообще ничего построить. В связи с этим Антимонопольному комитету необходимо серьезно разбираться в этом вопросе, потому что такое подорожание носит реальные признаки картельного сговора". – Рассказал директор ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ), первый заместитель председателя Совета Ассоциации "Региональное строительство" Дмитрий Кутовой.

Понятно, что подорожали энергоносители. Но говорить о том, что строители должны удешевиться и при этом поднимать цены на стройматериалы – это возмутительно и неразумно с точки зрения развития внутреннего рынка.

Также, по словам эксперта, на стоимость строительства влияет не отрегулированный полностью порядок передачи инженерных сетей с баланса на баланс. Особенно это касается "Облэнерго" - передача сетей длится порой годами из-за отсутствия вменяемого механизма. Дело в том, что застройщики нередко продолжают нести затраты по содержанию, фактически по оплате тарифа "Облэнерго" уже тогда, когда фактическими пользователями электроэнергии являются жители. Потому что пока длится долгий процесс передачи сети на баланс "Облэнерго", нет возможности подписания прямых договоров между этой организацией и жильцами дома.

Поскольку это очень распространенная ситуация, а тарифы на электроэнергию для населения и организации разные, вот эта дельта плюс время, люди, силы, средства, которые тратятся на решение данных проблем, это все необходимо закладывать в цену в качестве рисков, поскольку других источников для этого просто нет. Этот фактор не глобально влияет на цену, но ухудшает условия ведения бизнеса.

На себестоимости строительства отражается и стоимость аренды земли, а также неиспользование механизмов того же суперфиция, который в кризис помог бы снизить стоимость земли для застройщиков.
В свою очередь управляющий ОДО "Жилстрой-2", заместитель председателя Совета Ассоциации "Региональное строительство" Александр Конюхов добавил, что на себестоимость строительства жилья ощутимо влияют строительные нормы (ДБН – Державнi будiвельнi норми), действующие в Украине.

"Один из печальных примеров – требование обеспечить парковочным местом каждую квартиру в новостройках, что особенно неуместно при строительстве доступного жилья. По поводу этой проблемы наша Ассоциация неоднократно обращалась в Кабинет министров, в профильное министерство, но пока безрезультатно", - рассказал эксперт.

Также нуждаются в пересмотре существующие нормы относительно принудительного обеспечения новостроек едиными мусоропроводами, поскольку влекут ненужные затраты и противоречат общемировым тенденциям организации раздельного сбора мусора с целью его дальнейшей переработки и экологической утилизации.
Норма, которая ограничивает минимальную площадь квартир, снижает их привлекательность и увеличивает стоимость. А норма по освещенности и инсоляции квартир не используется нигде в мире, только у нас. Каждая из этих норм снижает эффективность освоения строительной площадки и увеличивает связанные с этим затраты. Такие документы тормозят развитие строительного комплекса.
По его словам, снизить себестоимость жилья можно путем отмены отчислений на социально-экономическое развитие населенных пунктов, приведения технических условий в соответствие с законодательством. Как известно, согласно Закону Украины "О планировании и застройке территорий", инженерные сети заказчика присоединяются к магистральным сетям на территории стройплощадки.
"Конечно же, мы понимаем, что коммунальные службы далеко не всегда имеют возможность своевременно подводить к строящимся домам коммуникации, с учетом планов застройщиков. Поэтому мы своими силами строим инженерные сети и за пределами строительных площадок, тем более, что Закон предусматривает уменьшение паевого взноса застройщика на развитие инфраструктуры города пропорционально понесенным затратам на строительство сетей за пределами стройучастка. Но, к сожалению, эти положения Закона практически не работают", – говорит А. Конюхов.

В реальной жизни строители до сих пор строители тратят деньги строительство этих инженерных сетей, не имея возможности их компенсировать. Эти затраты составляют в лучшем случае 5%, а в худшем и 20% от стоимости объекта и серьёзно влияют на стоимость строительства.

Эксперты считают, что в некоторой степени на снижении стоимости жилья отразится отмена НДС и упрощение разрешительных процедур. Но глобально развитие украинского рынка недвижимости, в том числе и жилой, зависит от увеличения покупательной способности населения и появления доступной ипотеки.

В Крыму заключено соглашение на управление гостиницей с международным гостиничным оператором Hyatt. Об этом сообщил министр курортов и туризма АР Крым Георгий Псарев.

"Достигнуто соглашение с одной из гостиниц Южного берега Крыма о размещении еще одного сетевика. Hyatt также будет в Крыму. На сегодня есть рабочая группа, которая будет работать над проектом этого отеля", – сказал министр. Он уточнил, что гостиница будет расположена на базе санатория Айвазовский в Партените.

Министр добавил, что провел переговоры о вхождении на гостиничный рынок Крыма международных операторов Mariott, а также в ближайшее время готовят встречу с основными сетевыми международными операторами.

Псарев также сообщил, что сегодня ведется строительство второго корпуса гостиницы Radisson в Алуште. По данным министра, в Крыму работает более 2 тыс. отелей и мини-пансионатов, 74 SPA-комплекса. Более 300 крымских здравниц и отелей отремонтировали свой номерной фонд, 160 объектов размещения провели полную реконструкцию. Он уточнил, что в этом году более 30 гостиниц намерены пройти категоризацию на звездность, на данный момент звездность присвоена всего 15 гостиницам.

Псарев отметил, что сейчас проводится инвентаризация гостиниц, как существующих, так и строящихся, основной массив работы планируется выполнить в этом году, как сообщает R24.ua. По данным министра, к началу курортного сезона бизнес инвестировал в строительство гостиниц более 1,5 млн грн, что на 40% больше, чем в прошлом году.

В целом на развитие туристической отрасли из бюджета в этом году выделено 7,2 млн грн, в том числе около 3 млн грн – на имиджевые мероприятия. В 2010 году на туристическую отрасль было выделено около 3 млн грн.

Напомним, что 23 марта церемония награждения ста лучших гостиниц Украины. В рейтинг вошли лучшие отели со всей Украины - до 10 отелей от Киева, Крыма, Львовской и Одесской областей, а также от остальных регионов в количестве не более пяти.

Закон "О регулировании градостроительной деятельности" многими экспертами из девелоперского бизнеса Украины был воспринят исключительно положительно. По их словам, предусмотренное в документе снижение уровня зарегулированности отрасли вполне способно оживить бизнес-активность застройщиков.

Такой вот "нормативный оптимизм" понятен, если учесть одно немаловажное обстоятельство. А именно: в появлении этого закона, тут же окрещенного началом строительной реформы, самым активным образом участвовала Украинская строительная ассоциация. Ее представители плотно взаимодействовали с рабочей группой по подготовке законопроекта "О регулировании градостроительной деятельности", которую возглавлял вице-премьер-министр Сергей Тигипко. В результате, с точки зрения самих застройщиков, в редакцию документа, одобренную парламентом, вошли положения, снимающие многие проблемные моменты в сфере административного регулирования строительного и девелоперского бизнеса в Украине.
Действительно, данный законодательный акт предусматривает четырехкратное сокращение количества разрешительных процедур на различных этапах осуществления стройпроекта (со свыше 90 до 23). При этом максимальный срок получения разрешений уменьшится с более чем 1-1,5 года до 2 месяцев. Документ также содержит положения, предусматривающие введение "единого окна" для получения строительных разрешений. По мнению разработчиков проекта, это, в соединении с механизмом "зонирования территории страны в пакете с подготовкой всех необходимых документов на участки под застройку", позволит "практически нивелировать коррупцию" в украинском строительстве. Последняя, по их утверждениям, является одной из основных причин завышенной стоимости возводимого в стране жилья.

Персонифицированные мнения многих застройщиков относительно документа также полны позитива. К примеру, гендиректор девелоперско-строительной компании "ТММ" Николай Толмачев прокомментировал его так: "Мы ожидаем, что новый закон улучшит инвестиционный климат и сделает отрасль прозрачнее и понятнее как для внутренних, так и для внешних инвесторов". Положительную оценку документу дал и глава Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе, назвавший его реформаторским решением, которое "позволит снизить коррупцию в отрасли, быстрее выйти из кризиса, возобновить строительство жилья, коммерческих объектов, в том числе лучше подготовиться к Евро-2012".

В свою очередь, вице-премьер С.Тигипко охарактеризовал возможные эффекты от утверждения закона следующим образом: "По нашим расчетам, благодаря введению закона жилье может стать дешевле на 20-30% уже в ближайшее время. Кроме того, мы сможем дать импульс смежным отраслям - производителям стройматериалов, деревообработке, металлургии".

Понятно, что подобные высказывания содержат изрядную долю PR-элемента накануне окончательной легализации документа (на момент подготовки материала закон "О регулировании градостроительной деятельности" находился на подписании у Президента Украины - прим. автора). Тем не менее последняя фраза вице-премьера вполне четко отражает желание Кабмина активизировать бизнес-процессы в стройиндустрии, и далее по цепочке - на предприятиях реального сектора.

О том, что именно строительной индустрии Украины следует уделять особое внимание, неоднократно заявлял и премьер-министр Николай Азаров. В конце декабря глава украинского правительства выразил неудовлетворение тем фактом, что по итогам 2010 года строительная отрасль не достигла докризисных показателей. И пообещал организовать для стройиндустрии выход из кризиса уже в 2011 году.
Тогда же премьер сообщил, что для возобновления активности в строительстве парламент в середине января примет закон об упрощении разрешительных процедур в отрасли. Теперь, когда нормативно-правовой этап "катализации строительной активности" в Украине фактически запущен, Н.Азаров ожидает вливания в отрасль 130 млрд грн. прямых капиталовложений на протяжении 2011 года. (Об этом он, в частности, заявил недавно на встрече с представителями немецкого бизнеса.) Мол, в нынешнем году сработает дерегуляция строительства по-украински в совокупности с возобновлением кредитования населения.

Надо сказать, что цифры официальной статистики, в определенной степени, могут вселить надежду на начало восстановления стройиндустрии-2011. Конечно, информация Госкомстата Украины прямо говорит о сокращении на 5,4% (до 43,2 млрд грн.) объема строительных работ в 2010 году в сравнении с 2009. Но темпы спада в отрасли под конец прошлого года весьма замедлились. Если в первом полугодии-2010 выполнение строительных работ в стране уменьшилось на 19,3% в сравнении с январем-июнем 2009, то данные за три квартала прошлого года продемонстрировали замедление этой негативной тенденции. В январе-сентябре 2010 года (против аналогичного периода-2009) показатель сокращения стройработ снизился до 12,6%.

А в последние месяцы прошлого года в украинском строительстве наблюдалось видимое оживление, что позволило некоторым экспертам давать умеренно-оптимистические прогнозы на 2011 год. В частности, по отзывам представителей металлоторговой компании "УГМК", к завершению минувшей осени на рынке даже наблюдался дефицит строительного проката (арматуры). С учетом данного обстоятельства в маркетинговом центре этой компании высказывают осторожные предположения о том, что в текущем году строительная отрасль как минимум не снизит потребление металлопроката в сравнении с 2010. А то и продемонстрирует его прирост в пределах 5%. Хотя и делается оговорка, что основные объемы потребления металла внутри страны в 2011 году, как и прежде, придутся на вагоностроение и производство металлоконструкций. А также - на предприятия ГМК в целом и трубные заводы в частности.

Но в любом случае то шаткое восстановление (или - заметное снижение темпов спада) в стройиндустрии, отмеченное в конце прошлого года, больше было продиктовано объективными процессами посткризисного возрождения в экономике страны, нежели верой застройщиков в одну лишь строительную реформу. Тем более что сами по себе меры дерегуляции, оформленные в указанном законодательном акте, вряд ли смогут стать действенным катализатором посткризисного бума в строительной отрасли Украины.
Вот как эту мысль выразил в комментарии для МинПрома директор Dragon Development Олег Куринной: "Если Закон "О регулировании градостроительной деятельности" упростит процедуру получения разрешительной документации застройщиками жилья, снизит непрямые затраты, связанные со строительством жилых объектов (в частности, взносы на развитие инфраструктуры населенных пунктов), а также облегчит ввод в эксплуатацию построенных объектов, то можно будет говорить об активизации строительства и частичном удешевлении жилья. Тем не менее уточню - при условии полного и ритмичного финансирования".

По словам Куринного, положения данного закона упрощают разрешительные процедуры, но только для объектов І-ІІІ категорий сложности. В то же время для объектов повышенной категории сложности процесс получения разрешения фактически не изменился. Кроме того, продолжает эксперт, закон содержит множество ссылок на еще неразработанные нормативные документы Кабинета министров, которые призваны конкретизировать статьи закона в части разрешительных процедур и требований к новому документообороту. "Поэтому до конца оценить степень либерализации отдельных процедур сейчас не представляется возможным", - отметил представитель Dragon Development. А в случае со строительными проектами повышенной категории сложности утверждать, что нововведения данного закона станут причиной серьезной бизнес-активизации в этой сфере, по его мнению, не стоит.

Таким образом, за вычленением "прогнозно-пропагандистской составляющей" эффективность провозглашенной строительной реформы сегодня поставлена в прямую зависимость от двух немаловажных факторов. Во-первых, от качества проработки подзаконных актов Кабмина, призванных детализировать принципиальные нормы Закона "О регулировании градостроительной деятельности". И во-вторых - от немалого количества финансовых "если...". Начиная от готовности банкиров развернуть широкомасштабное и приемлемое по стоимости ипотечное кредитование населения с весны-2011 и заканчивая степенью доверия к новым правилам игры "вне коррупции" у частных и корпоративных инвесторов в строительство.

И если "подзаконную часть" работы правительству выполнить по силам хотя бы формально, то в сжатые сроки убедить инвесторов массово вливать финансовые средства во все еще кризисную стройиндустрию в украинских реалиях будет очень непросто. А без этого строительный бум, прогнозируемый чиновниками на 2011 год, рискует остаться всего лишь громко заявленным планом, пусть и подкрепленным законодательным актом.

Сергей Кукин

В Киево-Святошинском районе началось строительство крупнейшего в стране оптового рынка сельскохозяйственной продукции (ОРСП), на котором обещают низкие цены и отсутствие перекупщиков. Участок в 140 га, который займет рынок, находится на Софиевской Борщаговке, в километре от "Метро" и "Эпицентра" на Окружной дороге. Для сравнения: самый известный рынок "7-й километр" под Одессой, считающийся самым большим в Украине, в два раза меньше – 70 га. Площадка расположена на поле впритык к лесополосе. Со стороны дороги установлено бетонное ограждение. Сейчас из техники работает только трактор – расчищает снег перед заездом. Проект реализует ООО "Шувар" – региональный аграрно-маркетинговый центр с главным офисом во Львове. К лету 2011 г. первую очередь строительства собираются сдать. Она будет включать павильоны "Овощи", "Цветы", терминалы "Рыба" и "Мясопродукты", крытую площадку для торговли с автомобилей, "долгосрочное" овощехранилище и зону таможенного оформления. Стоимость первой очереди – 301 млн гривен. Вторая очередь предполагает еще по два павильона для овощей-фруктов и цветов, площадки для торговли с машин, три логистических терминала, терминалы "Свежее мясо", "Продтовары", "Молокопродукты", админкорпус, выставочный зал, хоздвор, стоянки.

У рынка уже есть название – "Столичный". Он один из целой сети рынков, которые планируется построить в Украине – на очереди подобные в Харькове, Донецке, Запорожье, Одессе, Херсоне. И хотя отовариваться на них смогут и частники, и распространители, это не совсем рынок в обычном понимании. В основном ОРСП служит связующим звеном между многими участниками. Во-первых, здесь могут закупаться супермаркеты, рестораны и владельцы лотков, экономя, таким образом, на доставке из других областей и минуя посредников. Во-вторых, отечественным производителям и импортерам гарантированно предоставляются оборудованные места на рынке, справочная информация, помощь в вывозе в регионы и экспорт на 40 ведущих рынков Европы, безопасность финансовых операций. А также 5 тыс. рабочих мест. Цены тоже обещают адекватные – сутки торговли с легкового авто обойдутся в 50 грн, с микроавтобуса – 100 грн, с 20-тонной фуры – 180 грн.

– Несомненно, появление такого рынка в Киеве окажет определенное влияние на цены. Если сравнивать с "Фермером" на Троещине, то там наблюдается четкое завышение цен у оптовиков, что отражается на ценах на лотках, – говорит руководитель проекта "АПК-Информ: овощи и фрукты" Андрей Ярмак. – Местные дельцы скупают определенные виды продукции еще на подъезде к рынку и выставляют свои цены. Тех, кто не согласен, просто не впустят. На "Шуваре" эта проблема исключена. Для примера: по данным нашего мониторинга, сейчас самые низкие цены на овощи и фрукты в рознице именно во Львове, где работает пока единственный современный оптовый рынок. Что касается "Фермера" на Троещине, то я думаю, что он будет закрыт, либо же превратится в обычный базар. Первый вариант наиболее вероятен.

Полностью закончить строительство собираются к 2014 году, общая стоимость проекта – 1,3 миллиарда гривен.

Открытым текстом

"Посредникам у нас нечего делать"

Клавдия Гордиенко, замдиректора ООО "Шувар":

– Мы не торгуем, а предоставляем площадку. Человек, привезя товар, может сразу получить деньги, тут же купить технику, удобрения. Чем больше участников приедет, тем меньше шансов, что на рынке появятся перекупщики, которые будут держать цены, они здесь просто ничего не заработают. Созданы все условия и для мелких производителей, которых в Украине 90% – они могут оформить документы ветэкспертизы на месте, если не успели в своей области.

Справочная "Газеты..."

Проект частично финансируется государством и является частью обязательств, которые взяла на себя Украина как член ВТО. Программа по строительству сети из 25 оптовых сельхозрынков принята в июне 2009 года, на эти цели заложено 1,4 млрд гривен. Помимо финансирования, государство обещает беспроблемное выделение земли и компенсацию процентов по кредитам. ОРСП функционирует во Львове (12 га), строится в Донецкой области (35 га).


Тем временем

"Фермер" не прочь паковать чемоданы

Продавцы с рынка "Фермер" на Троещине (а он – всего 3 га) на удивление позитивно восприняли появление конкурента.

– На "Фермере" очень неудобно! – говорит торговец мандаринами Виктор Андрущенко. – Между рядами узко, витрину не видно. Если на новом рынке будет просторно и удобно, переедем туда. А то здесь уже пять дней живу в машине. Хотелось бы, чтобы на новом месте были мини-отели, кафе, баня.

Александр Потужный приехал из Черкасской области. Рассказывает, что приходится несколько дней простаивать в очереди, чтобы заехать – мест не хватает.

– Если там будет меньшая плата за место, обязательно переберемся, – добавляет торговка капустой Татьяна Петруня. – Здесь я плачу 150 грн в сутки независимо от того, какая у меня машина. Хотелось бы, чтобы на новом рынке размер платы зависел от тоннажа автомобиля.

Нашлись и скептики.

– Продавцы больше думают, как продать, а не об обустройстве рабочего места, – считает продавец фруктами Елена Прокопчук. – К нам ездят киевляне, туда – люди у районов.

А как у них

В Аргентине опт овощей занимает площадь в 210 га, в Мексике – 327 га, в Бразилии – 283 га, в Испании – 176 га, в Италии – 140 га, в Казахстане – 100 га, во Франции – 240 га, в Голландии – 190 га. Лидирует Китай – в Пекине площадь ОРСП 548 га.

Газета по-киевски

От $12 тыс. за однокомнатную квартиру в 2000 году до $116 тыс. в 2007 и до $70 тыс. в 2010-м. "Газета…" вспомнила, как менялась "температура" столичного рынка недвижимости и какие факторы влияли на его состояние. Начало двухтысячных мы вспоминаем как романтичные в финансовом плане годы. Зарплаты росли - и лишь редкие магазинные полки способны были нас отпугнуть. Самым приятным было время, "когда доллар был по 5". Казалось, все было хорошо. Можно подумать и о собственной квартире, покупка которой уже не казалась недостижимой мечтой. Однако кризис показал, сколько на самом деле стоит доллар, и отрезвил всю страну, а кредитное похмелье не проходит у многих до сих пор. В нынешние трудные времена квартира - снова мечта. Если из двух самых главных покупок в жизни - квартиры и машины - в докризисные времена первая была не то что приоритетнее, но и имела реальные очертания, то теперь они поменялись местами. Тех же $30 тыс. сбережений сейчас хватит только на автомобиль. Еще одна особенность нынешних времен - сам сидишь за рулем хорошей иномарки, а квартиру вынужден снимать. Почему так случилось, какие важные этапы были за это десятилетие на рынке недвижимости, "Газета…" попросила рассказать Анатолия Топала - руководителя "Негосударственного экспертного бюро", вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. Определяющей в этом десятилетии была роль государства. И оно сделало все, для того чтобы его граждане продолжали оставаться без крыши над головой. Социальные проекты типа молодежного кредитования - насквозь коррумпированные, а обещания политиков всех мастей о строительстве массового и доступного жилья - политические пустышки. Как и в более тяжелые девяностые, первые двухтысячные годы еще раз напомнили: надеяться нужно только на себя. Надеемся, со второго раза этот урок мы усвоили.

2000 год

Квартиру покупают только для себя

Жилье покупалось исключительно для себя. Никаких спекулянтов, очень мало риелторов. 25% квартир приобретались в новостройках, что стимулировало появление новых строительных компаний. $3,4-4 тысячи, которые просили за гостинку, при зарплатах в $20-50 были солидной суммой.

2001 год

Появляется ипотека

Главное событие - выход Приватбанка с доступной ипотекой и началом массового кредитования под покупку жилья. Потом подключились Ощадбанк, Правекс и другие. Это стало одним из толчков для развития рынка. В то же время начинают расти цены, зарождается спекулятивный рынок.

2002 год

Растет спрос на комфортное жилье

Растет спрос на квартиры с развитой инфраструктурой: охраной, стоянкой, средствами телекоммуникаций, жизнеобеспечения и т. д. С рынка вытесняются нелегальные маклеры - брокеры. Застройщики из конкурентных соображений снижают первоначальный взнос и предлагают кредит. Минимальная стоимость жилья на окраинах - в пределах $300/кв. м. В среднем за год цены поднялись на 30%.

2003 год

Квартиру хочет каждый!

Спрос на жилье - колоссальный. Впервые "квадраты" дорожали даже летом. Люди откладывали отпуска ради покупки квартиры. Стремясь выжать максимум, продавцы постоянно повышают цену. Зафиксировать стоимость нельзя было, даже вручив хозяину задаток, - часто находился более щедрый покупатель. Только за первые полгода цены выросли на 25-30%. Пару лет назад при сдаче дома 30-40% квартир в нем были не проданы, а в 2003-м они выкупались еще до закладки фундамента. Спрос серьезно "подогрели" приезжие, которые раньше арендовали жилье. Осенью 2003 года Ассоциация специалистов по недвижимости уверенно заявляла: цены на "хрущевки" и "панельки" достигли своего пика. А они тогда стоили всего "каких-то" $20-30 тыс.

2004 год

Квартира как защита от выборов

Средняя стоимость "квадрата" на "вторичке" преодолела барьер $1 тыс. Накануне президентских выборов-2004 многие стараются обезопасить свои средства, покупая недвижимость. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры: в конце года - в среднем уже $35-40 тыс. На них самый высокий спрос. Дорожает и аренда: если в конце 2003 года наем средненькой квартиры на массивах обходился в $100/мес., то в конце 2004 года - $180-200. Люди надеются, что ажиотаж спадет после выборов. Но ждать пришлось четыре года…

2005 год

Искусственный дефицит

Цены растут стремительно - до 5% каждый месяц. За год - более чем на 50%. К концу 2005-го скромная однокомнатная квартира стоила в среднем $70 тыс. На рынке "расплодились" спекулянты, которые скупали около 30% новых квартир на начальных стадиях строительства домов. Квартира, которая в ноябре 2004-го стоила $100 тыс., через год легко продавалась за $140-150 тыс. Доступная массовая ипотека способствовала подорожанию квартир. Банки увеличивают срок кредитования до 20-25 лет и готовы выдавать займы даже без первоначального взноса. Истерия подогревается искусственно созданным застройщиками дефицитом малометражного жилья. В 2005 году также активно начинают застраивать города-спутники, стоимость квартир в которых достигает цен в спальных районах Киева.

2006 год

Крах "Элиты-центра"

Народ гребет все подряд. Зачастую - убогое жилье по заоблачным ценам. Киев бьет все восточноевропейские рекорды. Только за ноябрь-декабрь стоимость выросла на 10-25%. Весь город - сплошная стройплощадка. На рынке тьма спекулянтов, которые скупают в новостройках даже не отдельные квартиры, а целые подъезды. Как должное воспринимается такой анекдотический факт: самая убогая 21-метровая гостинка в Киеве стоит $41 тыс., а за 40 тыс. евро в Берлине продается полноценная "трешка". Знаковое крушение крупнейшей строительной пирамиды "Элита-центр". У компаний проверяют документы на строительство. Работу проштрафившихся фирм приостанавливают. Осенью 2006 года начался кризис на рынке недвижимости США, где продажи упали до рекордно низкого уровня за последние 2,5 года. Американские специалисты утверждали, что спад - временный. И ошиблись…

2007 год

Первые разговоры об обвале рынка

Строительный кризис в Америке набирает обороты. В начале 2007-го заемщики-банкроты возвращают недвижимость банкам США, а с апреля начался обвал цен. В Киеве квартиры перестали дорожать галопирующими темпами: рост за год - на 15%. У людей уже нет столько денег. Если на первичном рынке удавалось продавать 2-5 квартир в месяц, то на вторичном объем сделок приблизился к нулю. Заостряется борьба за покупателя, ближе к Новому году объявляются скидки от 5% до 15%. В прессе начинают поговаривать об обвале цен.

2008 год

Конец ипотеки, замораживание строек

В начале года игроки рынка были полны оптимизма - увеличилось количество сделок, цены опять растут. Банки щедро выдавали ипотеку и в течение первых месяцев практически опустошили свои кредитные портфели. В мае-июле гривня укрепляется - и застройщики практически полностью отказываются от привязки к валютам. Летом рынок замер. Продавцы думали, что это сезонное затишье, и ждали осени, чтобы реализовать "квадраты" подороже. Осень принесла подорожание. Но не квартир, а доллара. Банки перестали выдавать ипотечные кредиты, застройщики тотально замораживают работы, количество риелторов сокращается на 50-60%, а их компании банкротятся. На начало декабря цены упали на 25%, более 80% девелоперских проектов приостановлены.

2009 год

Год выживания

Начало года рынок встретил в состоянии глухого застоя. В стране высокая безработица. У людей нет денег на выплату кредитов. Некоторые вынуждены продавать квартиры, чтобы рассчитаться с банком. Королями рынка становятся покупатели с наличными на руках, но их число очень ограничено. В феврале 2009-го цены начинают резко снижаться. Основной спрос - на малокомнатное жилье за $50-80 тыс. Покупатель жестко торгуется, покупает, только если уступают 20-30%. Из-за дефицита налички возрождается подзабытый с советских времен обмен жилья. Такой вариант стал некой альтернативой, однако так и не прижился из-за сложностей с определением суммы доплат. А вот прогнозируемого массового выброса кредитного жилья, который обвалил бы рынок, так и не произошло. Банки понимали: даже продав залоговые квартиры, они не смогут полностью покрыть сумму выданного кредита. В итоге они пошли на частичную реструктуризацию проблемных кредитов, чтобы дождаться как роста цен на недвижимость, так и роста доходов заемщиков.

2010 год

Жилье в новостройках - только для смельчаков

В этом году квартиры в Киеве продавались только в случаях крайней необходимости - если нужно было срочно рассчитаться с банком по кредиту или сменить место жительства. Но что характерно: как и десять лет назад, в 2010 году киевляне опять покупают жилье только для себя. Никаких спекулятивных сделок. А предпочтение отдают б/у квартирам. Жилье в новостройках покупают только смельчаки - риски слишком велики.

Прогноз на 2011-й

Ждем убийственный Жилищный кодекс

2011 год - определяющий. В лучшем случае в первом полугодии ситуация на рынке будет стабильной, но цены все же могут снизиться на пару процентов. В это время страна будет приспосабливаться к новым условиям ведения бизнеса в связи с принятием Налогового кодекса. Возможно, к этому времени правительство и депутаты уже "подарят" украинцам убийственный для собственника жилья новый Жилищный кодекс.

Для того чтобы рынок недвижимости снова оживился, люди должны быть уверены в завтрашнем дне. Пока этого нет. Если у человека и есть $50 тыс., он не кинется покупать квартиру. Он не знает, будет ли у него завтра работа, какой будет курс доллара и прочее. За эти $50 тыс. его семья может жить целых пять лет, и ставить ее благополучие под удар, покупая недвижимость, он не будет.

Налоговый кодекс, подписанный накануне президентом Виктором Януковичем, содержит неприятный сюрприз для торговых компаний, работающих на внутреннем аграрном  рынке. Компании-перекупщики зерновых и технических культур (подсолнечник и рапс) больше не являются плательщиками НДС.

Посредники за бортом

В Налоговом кодексе содержится буквально следующее положение: временно, до 1 января 2014 года, операции по поставкам  зерновых культур товарных позиций 1001-1008, технических культур товарных позиций  1205 (рапс) и 1206 (подсолнечник), кроме их первой поставки сельскохозяйственными предприятиями  производителями указанных товаров  освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость. Помимо этой кодекс также содержит норму об отмене НДС  при экспортных операциях с зерном. Однако в отличие от нормы об отмене НДС при экспорте зерна, которая широко обсуждалась благодаря профильным ассоциациям зернотрейдеров, о новшествах, ожидающих внутренний рынок  известно не было.

Теперь же оказывается, что  с момента вступления Налогового кодекса в действие (а это 1 января 2011 года) такие предприятия –перекупщики не смогут сотрудничать с компаниями-плательщиками НДС (а это абсолютное большинство их партнеров) поскольку последние не будут иметь возможности для взаимозачета этого налога. «Это попытка убрать с рынка все лишние звенья, выдавить посредников. Эта норма направлена  на регулирование внутреннего рынка,  она  никак не отразится на экспортерах, поскольку  тот же Налоговый кодекс определяет, что зернотрейдер не получит НДС в любом случае» - говорит  Мария Колесник, эксперт консалтинговой компании «ААА».

Посредники, несмотря на  частые обвинения таких  компаний в спекуляциях,  и росте цен на сельхозтовары, зачастую являются необходимым звеном аграрного рынка,  выполняя логистическую функцию. «Производитель, обычный мелкий фермер не имеет возможности куда-то везти зерно,  доставкой занимаются посредники, теперь же непонятно как будет организована продажа» - говорит Мария Колесник.

Подводные камни

Стремление государства, убрав с рынка посредников минимизировать цены на «стратегическую» агарную продукцию, понятно. Кроме того, новшества, предлагаемые Налоговым кодексом, могут быть одной из мер по борьбе с продажей зерна за наличные. О том, правительство  намерено бороться  с тенизацией аграрного рынка неоднократно заявлял министр аграрной  политик Николай Присяжнюк. Еще одна версия того, как это норма появилась Налоговом кодексе – лоббизм переработчиков, в первую очередь подсолнечника. Именно МЭЗам, которые покупают подсолнечник напрямую у производителя выгоден уход с рынка перекупщиков.  Хотя сейчас маслоперерабатывающие предприятия не прибегают к услугам посредникам, упразднение последних может способствовать снижению цен на сырье. 

Какие бы не были причины налогового новшества, его последствия рынок увидит уже в ближайшее время. Основной риск – это то, что посредники, обладающие на сегодня значительными запасами зерна и технических культур поспешат распродавать их до вступления налоговой нормы об отмене НДС в силу. 

Поскольку для этого у них остается только три недели, одновременный выброс на рынок большого количества сырья способен обвалить цены, которые и так сейчас пошли вниз из-за ограничений экспорта.

Кроме того, при реализации этой нормы возникают проблемы чисто технического свойства – в частности к определению статуса сельхозпроизводителя. Как документально фиксировать, что аграрий продает именно свое зерно пока не очень понятно.

В Украине будут больше строить жилья, а сами квадратные метры подешевеют. Это станет возможным благодаря новому законодательству, которое подготовила рабочая группа под руководством Вице-премьер-министра Украины Сергея Тигипко при участии Министерства регионального развития Украины, экспертов Украинской строительной ассоциации, зарубежных экспертов.

Законопроект "О регулировании градостроительной деятельности" внесен в Верховную Раду и, по словам С.Тигипко, имеет хорошие шансы на то, чтобы получить поддержку депутатов.

"Проект начинает революционные изменения в строительной отрасли. Кардинальное сокращение и упрощение разрешительных процедур позволит увеличить объемы строительства, привлечь в страну дополнительные инвестиции и снизить коррупцию в отрасли", - отметил он. По словам Вице-премьера, принятие закона сократит количество разрешительных процедур с 93 до 23, из которых инвестору необходимо будет сделать всего лишь 9 шагов, а срок получения всех необходимых разрешений уменьшится с 415 до 60 дней. "По оценкам строителей, мы убираем до 90 процентов коррупции, которая сдерживает развитие строительной отрасли и увеличивает расходы застройщиков. Взятки чиновникам за получение никому ненужных разрешений доходили до трети, а то и до половины бюджета строительства. А это автоматически увеличивало стоимость квадратного метра жилья. Сейчас мы этот вопрос снимаем, стоимость жилья снизится на коррупционную составляющую" - подчеркнул С.Тигипко.

Он также сообщил, что закон защитит граждан от махинаций. "Мы предусматриваем регистрацию квартир до сдачи жилья. Это делает невозможным повторение ситуации с "Элита-центр". То есть люди могут быть спокойны: вкладывая деньги, они сразу будут получать право на свое жилье, не будет двойного, тройного продажи квартир", - отметил Вице-премьер.

Уменьшение государственного регулирования в строительной отрасли будет способствовать повышению конкуренции строительных компаний, насыщению рынка недвижимости более доступным жильем, себестоимость которого может снизиться на 20-30 процентов. "Строительный рынок насытится за счет новых застройщиков, сюда придет реальная конкуренция, и цены начнут постепенно снижаться. Многие семьи смогут решить свой жилищный вопрос", - отметил он.

Кроме того, строительство даст толчок к развитию смежных отраслей. "Каждое строительство - это новые рабочие места и спрос на строительные материалы, цемент, металл, мебель", - отметил С.Тигипко.

Срок получения разрешений для строительства могут сократить до 3-4 месяцев – соответствующий законопроект вчера одобрил Кабинет министров. Участники рынка уверены, что принятие закона будет способствовать привлечению иностранного капитала в отрасль и снизит стоимость строительства на 10-20%. Но документ не решает главной проблемы отрасли – финансирования.
Упростить выдачу разрешительной документации на строительство предлагается в проекте закона "О регулировании градостроительного кодекса". Вчера его одобрил Кабмин, и в ближайшее время он будет подан в Верховную раду, сообщил премьер-министр Николай Азаров. "Мы определили, как решить накопившиеся проблемы и создать катализатор возобновления строительства в стране",– уточнил премьер. По его словам, законопроект разрабатывался совместно с участниками рынка.
В случае принятия документа все разрешительные процедуры будут занимать 3-4 месяца, рассказал генеральный директор компании ТММ Николай Толмачев, участвовавший в обсуждении законопроекта: "Сейчас на это уходит минимум год. Был даже случай, когда разрешения мы собирали семь лет". В частности, в документе предлагается установить максимальный срок для выдачи разрешений на покупку или отчуждение земельного участка местными органами власти в 60 дней. Для сравнения: сейчас на это уходит до 9 месяцев. Срок выдачи разрешения на строительство сокращен с 6 месяцев до 50 дней, а ввод объекта в эксплуатацию власти должны осуществлять в десятидневный срок.
Законопроект также предусматривает выдачу разрешений на строительство по принципу "единого окна" и "молчаливого согласия". Если у компании есть строительный паспорт, план застройки и развития территории, разрешение выдается местными властями без дополнительного контроля со стороны архитектурной инспекции. В этом случае подготовительные работы застройщик сможет начинать уже после предоставления инспекции соответствующей декларации. А одноэтажные жилые дома площадью до 500 кв. м могут строиться без проектно-сметной документации, на основании строительного паспорта. "Это будет способствовать развитию компаний, занимающихся коттеджным строительством",– убежден директор по экономическим вопросам Argus Real Estate Игорь Черний.
Снижается также нагрузка на девелоперов в части финансирования строительства инфраструктуры, теперь оно будет частично производиться инвесторами-физлицами. "Люди, которые приобретают жилье 'под застройку', будут не только оплачивать стоимость квартир, но и участвовать в строительстве детской площадки, скверов возле дома, подъездных путей к нему",– пояснил зампред комитета Верховной рады по вопросам строительства, градостроения, регионального развития и ЖКХ Игорь Лысов. Максимальный размер паевого участия в развитии инфраструктуры составит 10% от сметной стоимости строительства нежилых сооружений, 4% – жилых домов.
В случае принятия закона стоимость строительства уменьшится на 10-20% в зависимости от региона, и в десятки раз увеличится приток инвестиций, считает председатель совета директоров компании "XXI век" Лев Парцхаладзе. "Сейчас иностранным инвесторам непонятно, как вкладывать средства в строительство при отсутствии четких сроков выдачи разрешений. Соответственно, инвесторы закладывают риски в стоимость проекта",– отметил господин Толмачев. По его словам, вероятность принятия документа очень велика. В его разработке участвовали все профильные министерства, отраслевые ассоциации, независимые консультанты и несколько депутатов.
Впрочем, документ не решает основные проблемы отрасли, полагает генеральный директор Global Solutions Сергей Тумасов: "Проблема отрасли далеко не в сокращении сроков выдачи разрешительной документации. И принятие этого законопроекта ее не оживит. Сейчас очень много недостроев, проектов на стадии котлованов – у девелоперов нет денег на строительство". Именно на это, по мнению эксперта, государству следует обратить внимание.
Срок получения разрешений для строительства могут сократить до 3-4 месяцев – соответствующий законопроект вчера одобрил Кабинет министров. Участники рынка уверены, что принятие закона будет способствовать привлечению иностранного капитала в отрасль и снизит стоимость строительства на 10-20%. Но документ не решает главной проблемы отрасли – финансирования.
Упростить выдачу разрешительной документации на строительство предлагается в проекте закона "О регулировании градостроительного кодекса". Вчера его одобрил Кабмин, и в ближайшее время он будет подан в Верховную раду, сообщил премьер-министр Николай Азаров. "Мы определили, как решить накопившиеся проблемы и создать катализатор возобновления строительства в стране",– уточнил премьер. По его словам, законопроект разрабатывался совместно с участниками рынка.
В случае принятия документа все разрешительные процедуры будут занимать 3-4 месяца, рассказал генеральный директор компании ТММ Николай Толмачев, участвовавший в обсуждении законопроекта: "Сейчас на это уходит минимум год. Был даже случай, когда разрешения мы собирали семь лет". В частности, в документе предлагается установить максимальный срок для выдачи разрешений на покупку или отчуждение земельного участка местными органами власти в 60 дней. Для сравнения: сейчас на это уходит до 9 месяцев. Срок выдачи разрешения на строительство сокращен с 6 месяцев до 50 дней, а ввод объекта в эксплуатацию власти должны осуществлять в десятидневный срок.
Законопроект также предусматривает выдачу разрешений на строительство по принципу "единого окна" и "молчаливого согласия". Если у компании есть строительный паспорт, план застройки и развития территории, разрешение выдается местными властями без дополнительного контроля со стороны архитектурной инспекции. В этом случае подготовительные работы застройщик сможет начинать уже после предоставления инспекции соответствующей декларации. А одноэтажные жилые дома площадью до 500 кв. м могут строиться без проектно-сметной документации, на основании строительного паспорта. "Это будет способствовать развитию компаний, занимающихся коттеджным строительством",– убежден директор по экономическим вопросам Argus Real Estate Игорь Черний.
Снижается также нагрузка на девелоперов в части финансирования строительства инфраструктуры, теперь оно будет частично производиться инвесторами-физлицами. "Люди, которые приобретают жилье 'под застройку', будут не только оплачивать стоимость квартир, но и участвовать в строительстве детской площадки, скверов возле дома, подъездных путей к нему",– пояснил зампред комитета Верховной рады по вопросам строительства, градостроения, регионального развития и ЖКХ Игорь Лысов. Максимальный размер паевого участия в развитии инфраструктуры составит 10% от сметной стоимости строительства нежилых сооружений, 4% – жилых домов.
В случае принятия закона стоимость строительства уменьшится на 10-20% в зависимости от региона, и в десятки раз увеличится приток инвестиций, считает председатель совета директоров компании "XXI век" Лев Парцхаладзе. "Сейчас иностранным инвесторам непонятно, как вкладывать средства в строительство при отсутствии четких сроков выдачи разрешений. Соответственно, инвесторы закладывают риски в стоимость проекта",– отметил господин Толмачев. По его словам, вероятность принятия документа очень велика. В его разработке участвовали все профильные министерства, отраслевые ассоциации, независимые консультанты и несколько депутатов.
Впрочем, документ не решает основные проблемы отрасли, полагает генеральный директор Global Solutions Сергей Тумасов: "Проблема отрасли далеко не в сокращении сроков выдачи разрешительной документации. И принятие этого законопроекта ее не оживит. Сейчас очень много недостроев, проектов на стадии котлованов – у девелоперов нет денег на строительство". Именно на это, по мнению эксперта, государству следует обратить внимание.

Вице-премьер-министр по экономическим вопросам Сергей Тигипко прогнозирует увеличение объема иностранных инвестиций в строительство после упрощения разрешительных процедур в отрасли.
Об этом он сказал на пресс-конференции.
"Сейчас этот сектор отпугивает иностранных инвесторов, они боятся коррупции и тех сложных процедур, которые существуют... Очень важно, что в этот сектор приходит дополнительная конкуренция", - сказал он.
По словам Тигипко, основным фактором, который будет влиять на увеличение объема инвестиций, будет снижение уровня коррупции в отрасли.
"По нашим расчетам, на 90% у нас сократится возможность получения коррупционных доходов. Коррупция будет уменьшена минимум на 90%", - сказал он.
По оценкам вице-премьер-министра, после прихода в отрасль новых инвесторов увеличится конкуренция на рынке, что в свою очередь увеличит предложение, вследствие чего на 15-20% снизится себестоимость строительства.
Как сообщало агентство, Министерство регионального развития и строительства прогнозирует, что законопроект, предусматривающий упрощение разрешительных процедур в строительстве, будет принят в декабре, и соответствующий закон вступит в силу с 1 января 2011 года.
В начале октября Минрегионстрой сократил перечень работ в строительстве, подлежащих лицензированию, с 474 до 108.
Президент Виктор Янукович прогнозирует, что до конца 2010 года количество разрешительных процедур при ведении бизнес-деятельности будет сокращено на 92%.

Сегодня на 30-40 продавцов объектов жилой недвижимости приходится в среднем один желающий купить.

Но зато, на каждый объект, который выставляется к продаже – минимум 10 риелторов, которые предлагают его продать. Об этом рассказал в своем Блоге на портале ЛІГА.net управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

По его словам, покупателя могут искать и буквально "разрывать на части", предлагая разные условия, до 300 человек.

В свою очередь рассказывая о ситуации на риелторском рынке Киева, представитель АСНУ Ирина Килко отметила, что в Киеве до кризиса было 1200 агентств по недвижимости, а сейчас осталось около 100, из которых всего 3-4 крупных и до 50-ти реально работающих.

В 2010 году в Украине открылось 12 торговых центров, это 288 тыс. кв.м торговых площадей. На стадии набора арендаторов находятся всего 44 проекта по Украине.

Об этом сообщила начальник департамента аренды компании "Украинская Торговая Гильдия" Евгения Локтионова.

Как передает корреспондент BIZ.liga.net, в прошлом году эта цифра была в 1,2 раза меньше. Объем сдаваемых площадей увеличится в 2,5 раза.

В 2010 году снизилась вакантность торговых площадей: в ноябре 2010 она составляет 2,9%, а в ноябре 2009 года - 6%. Причина в том, что большинство операторов достаточно хорошо чувствуют себя на рынке и не освобождают площади. В основном операторы продолжают уверенно открывать магазины.

Киевская инвестиционная группа Андрея Иванова и Василия Хмельницкого договорилась о его покупке с японским холдингом Suntory, который решил избавиться от украинского актива, доставшегося ему вместе с поглощенной в конце минувшего года французской Orangina Schweppes Group, пишет "Деловая Столица".

По сведениям издания, господ Хмельницкого и Иванова заинтересовала земля "Росинки" площадью свыше 3,1 га по улице Эжена Потье, которую в перспективе планируется застроить, а оборудование и сам "жидкий" бизнес продать стороннему инвестору.

Об очередной за последние три года смене владельца ОАО "Киевский завод безалкогольных напитков "Росинка" сообщил источник, близкий к одной из сторон переговорного процесса. "Договор был подписан 24 июня", — уточнил он.

Предметом сделки стала голландская фирма Black Lion Beverages IV B.V., владеющая 100% акций киевского завода, а в качестве его нового собственника оформилась Киевская инвестиционная группа (КИГ), основными акционерами которой являются экс-депутат горсовета Андрей Иванов и депутат от ПР Василий Хмельницкий. Сумма сделки, по информации источников, составила порядка 25 млн. долларов.

Это уже второе пришествие указанных предпринимателей на "Росинку". Еще в 2006 году КИГ вместе с инвестгруппой "Тект" Вадима Гриба начала скупку паев у коллектива тогдашнего арендного предприятия "Росинка". Затем на его базе было создано открытое акционерное общество, 100% акций которого на паритетных началах разделили между собой "Тект" и КИГ.

В конце 2006 года обе стороны объявили тендер по его продаже. Наиболее щедрое предложение поступило от согласившейся заплатить около 60 млн. долларов французской Orangina Schweppes Group.

После этого киевское предприятие возглавил французский менеджер Оливье Пикар, а сама "Росинка" с 2008 года стала импортером и дистрибьютором продуктовой линейки нового владельца — соков Orangina и минеральной воды San Benedetto. Впрочем, особых дивидендов киевлянам это не принесло.

По оценкам ИКГ "Астарта-Танит", украинский рынок газированной воды в 2009 году составил порядка 80 тыс. дал, что почти на 4% больше показателей 2008 года, выпуск "Росинки" за аналогичный период сократился на 20%, а продажи в целом — на 10%.

Более того, производство самого популярного в нашей стране напитка французов Schweppes, вопреки ожиданиям, так и не было организовано в Киеве. Его выпуск и дистрибуция остались за нашим заводом Сoca-Cola в Броварах.

Возможно, именно по этой причине после поглощения в конце 2009 года Orangina Schweppes Group японский алкогольный конгломерат Suntory Holdings сразу же решил избавиться от актива в Украине. Результат не заставил себя долго ждать.

Спустя менее чем месяц после завершения глобальной транзакции г-н Пикар покинул пост руководителя, а на его место пришла ранее работавшая в молочном бизнесе Ирина Евец, занявшаяся организацией тендера по продаже "Росинки".

Знакомые с его ходом источники утверждают, что в течение первой половины 2010 года завод посетили представители нескольких российских компаний по дистрибуции напитков, а также делегаты от Carlsberg Group (владеет в Украине пивным холдингом "Славутич"). Однако итоговая договоренность была достигнута с КИГом. Представитель группы не смог опровергнуть информацию о покупке "Росинки".

Другой источник, знакомый с подробностями переговоров, сообщил, что КИГ заинтересовалась возможностью застройки ее территории в районе Шулявки (ул. Эжена Потье, 6), которая составляет свыше 3,1 га. По соседству с заводом находится еще одно подконтрольное господам Иванову и Хмельницкому предприятие — владеющая сопоставимой площадкой дочерняя структура ОАО "Киевхлеб" Киевский опытный хлебозавод.

Планы по комплексной застройке их территорий существуют еще с 2007 года, однако тогда было решено отказаться от них в пользу продажи "Росинки" западным инвесторам. Сейчас к этой идее вернулись снова. Руководитель одного из расположенных рядом, на улице Эжена Потье, предприятий сообщил, что он ознакомлен с планами застройки улицы.

Что касается самого производства, то оно будет вынесено за пределы города и продано профильному инвестору, которым, скорее всего, станет ГК "Новые продукты" предпринимателей Виктора Гордеева и Константина Невесенко.

"Изначально переговоры по "Росинке" КИГ вела в партнерстве с "Новыми продуктами", но договор купли-продажи был подписан без них. Возможно, договоренности еще будут достигнуты отдельно", — поведал собеседник издания. Представитель "Новых продуктов" со ссылкой на г-на Невесенко не стал отрицать интерес к предприятию безалкогольных напитков, но сообщил, что ход переговоров они не комментируют.

Портфели брэндов компаний не пересекаются: позиции "Росинки" сильны в сегменте минеральных вод (ТМ "София Киевская"), соков и газированных сладких вод (ТМ "Росинка"), тогда как "Новые продукты" удерживают национальное лидерство по слабоалкогольным напиткам и энергетикам (Shake, Non Stop и др.).

К тому же ГК "Новые продукты" можно считать более успешным участником отечественного "жидкого" рынка. По итогам прошлого года оборот группы господ Невесенко и Гордеева вырос на 2% и составил почти 800 млн. гривен, превысив в три раза подсевшие показатели "Росинки".

Относительно молодой рынок земли уже успел за время своего существования пережить и взлет и падение. Робкий в конце 90-х рынок земли уже в начале 2000-х годов двигался по экспоненте. Множились все показатели рынка – и количество сделок, и площади земель, и цена земли. Стремительный рост цены на землю превращал спекулятивные сделки в одни из самых прибыльных. Стремление увеличить предложение земли привело к тому, что вокруг Киева началась скупка и захват земель сельскохозяйственного назначения, уменьшались площади природоохранных территорий, парков, заповедников и лесов. Спрос и цена покрывали практически любые издержки на решение вопросов приобретения таких земель. Количество сделок, скорость их заключения и объем оборота денег отодвигали на второй план вопросы юридической защиты покупателя. На рынке, где спрос превышал предложение, покупатели конкурировали между собой не только ценой (кто больше предложит), но и рисками (кто больше рисков готов на себя взять). Поэтому, приобретая землю, покупатель зачастую сознательно шел на юридические риски связанные с покупкой и владением землей. Не останавливало покупателей от быстрых покупок и регулярно возникающие скандалы: похищение 11 тысяч актов на землю в Безрадичах Киевской области, самозахват земли в Крыму на г. Ай-Петри, продажа земли в Донецке без ведома владельцев, скандал на Бориспольской трассе (пикет жителей сел Счастливое и Гора), разрешение Киевсовета на застройку Гидропарка и Жукова острова и т.д. В юридических заключениях, кроме анализа рискованности покупки земли, появлялись разделы по минимизации рисков владения землей после ее покупки. Задачей юристов стало не предупреждение рисков при покупке, а защита земли после покупки и «доведение» ее правового состояния приемлемости.

Кризис «заморозил» ситуацию, которая сложилась осенью 2008 года. Рынок практически перестал существовать из-за отсутствия сделок. А на руках у покупателей и спекулянтов «зависло» большое количество рискованной земли, продать которую не удавалось даже со значительными скидками.

Сегодня уже можно говорить о прохождении пика кризиса. И новый, послекризисный рынок земли будет рынком покупателя. Конкурировать теперь придется продавцам. Бесспорно, основными критериями будут расположение участка и цена, инвестиционные возможности участка. Рискованность приобретения и владения землей станут вопросами не только конкурентного преимущества наряду с ценой и расположением, но и минимальной квалификационной характеристикой приобретаемого объекта.

Можно ожидать, что наиболее востребованными услугами в отрасли земельного права станет анализ правомерности и безрисковости владения земельным участком продавцом и оценка рисков приобретения земельного участка покупателем. Такой анализ будет включать юридическую составляющую, но не будет ней ограничиваться. Вот только несколько вопросов, которые лежат вне компетенции юриста: соответствие натуральных границ участка заявленным собственником и указанным в документах, наличие на участке коммуникаций, которые не отражены в документах, проверка всей истории земельного участка до момента его приватизации.

Кроме оценки рисков владения землей, важным компонентом аудита является оценка возможности и ограничений использования земли. Пользование землей всегда регламентировано путем установления целевого назначения, вида использования, санитарных, охранных зон, защитных полос, градостроительных ограничений, экологических норм и т.д. Причем такие ограничения – это свойства земли, которые могут быть описаны и оценены. Но не стоит забывать и о регламентации размещения объектов на земле, в данном случае речь идет уже не о свойствах земли, а о свойствах будущего объекта.

Например:

1.      На земельном участке для жилищной застройки можно построить дом и нельзя построить завод – такая характеристика определяет свойства земли.

2.      На земельном участке для жилой застройки можно построить дом, но построенный дом не может быть выше 12-ти этажей – такая характеристика определяет свойства будущего объекта.

Если в первом случае достаточно будет изучить существующую документацию, то во втором случае оцениваются риски исходя из целей и задач инвестора по использованию земельного участка.

Сегодня большинство юридических компаний предлагает услуги по оценке рисков владения, приобретения и использования земли. При этом разные компании вкладывают в такие работы разное значение. Одни ограничиваются юридическим анализом предоставленных документов и не углубляются в нюансы истории приобретения земли, другие наоборот изучают детально все аспекты до мельчайших подробностей. Но что поможет клиенту определить, какая именно оценка ему нужна, и насколько детально нужно изучать тот или иной объект?

Стандартизация аудита земельных активов позволит клиенту определить необходимый для него уровень и глубину проводимого анализа. А за основу такой стандартизации можно использовать действующую на сегодня процедуру согласования отвода земельного участка, поскольку если не брать во внимание бюрократическую составляющую такой процедуры, то в целом согласование отвода земельного участка позволяет детально изучить риски владения, приобретения и использования земельного участка.

Антон Куценко

OPEN Knowledge